INTRODUCCIÓN

 1.- El presente Reglamento Interno de Conducta (en adelante RIC) ordena las reglas a las que se somete TASACIONES HIPOTECARIAS RENTA S.A. (en adelante THIRSA), Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España con el número 4459 como mecanismo aplicado por la misma para favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés.

Su elaboración se lleva a cabo de conformidad con lo previsto en el artículo 21.2 del RDL 24/2021 de 2 de noviembre, de bonos garantizados, (que sustituye a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario), en especial por contar, en su caso, entre sus clientes, con algún cliente bancario que haya alcanzado el 10 por 100 de la facturación neta de THIRSA, como media de los tres ejercicios anteriores al considerado.

Se hace constar que THIRSA, atendiendo a la Norma quinta.1 de la Circular 3/2014, de 30 de julio, del BdE, a la fecha de aprobación de la Rev.9 de este Reglamento cuenta con:

• Ningún Grupo Económico bancario que represente al menos un 10% de los ingresos netos totales de THIRSA, como media de los tres ejercicios Ver Anexo II.
• Dos accionistas con una participación significativa en su accionariado (de acuerdo con la normativa contable en vigor), con intereses específicos en la promoción o comercialización de bienes inmuebles o en actividades análogas. Ver Anexo II.

Por otro lado, THIRSA no pertenece a ningún grupo económico.

En adelante, este RIC es de aplicación exclusivamente al grupo económico bancario mencionado en el párrafo anterior (de acuerdo con lo previsto en la Circular del Banco de España 3/2014, de 30 de julio de 2014) como Grupo de Influencia y que quedará identificado y actualizado, en su caso, en Anexo II según las revisiones que procedan del presente RIC.

En efecto, THIRSA no recibe encargos de tasación de sus accionistas y, por tanto, al no realizar tasaciones para éstos donde tengan intereses de comercialización y/o promoción, no es de aplicación la obligatoriedad de definir mecanismos que regulen la independencia de la actividad de tasación de THIRSA frente al Grupo de Influencia que constituyen los dos accionistas mencionados más arriba. De hecho, el Departamento de Operaciones de THIRSA (responsable de las altas de los encargos) y, en general, todo el personal de THIRSA, conocedor del presente RIC, tiene instrucciones precisas para informar a la Dirección de cualquier posible petición al respecto, para proceder a su rehúse.

2.- El presente RIC fue aprobado, en su Rev 0, por el Consejo de Administración de la Sociedad en su sesión del día 27/10/2014 y será evaluada su necesidad de revisión al cierre de cada ejercicio, en el primer trimestre del año, con el fin de que queden reflejadas las modificaciones necesarias, en su caso. En concreto, se identificará, cada año, a los integrantes del Grupo de Influencia y se divulgará en caso de producirse cambios.

La primera revisión del presente RIC se ha producido el 15/01/2016 para incorporar los cambios en el Grupo de Influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II) y para responder a las aclaraciones demandadas por Banco de España (Puntos 3, 45 y 46).

La segunda revisión del presente RIC se ha producido el 27/03/2017 para incorporar los cambios en el Grupo de Influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II).

La tercera revisión del presente RIC se ha producido el 12/03/2018 para incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II).

La cuarta revisión del presente RIC se ha producido el 18/02/2019 para incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II).

La quinta revisión del presente RIC se ha producido el 28/02/2020 para incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II).

La sexta revisión del presente RIC se ha producido el 01/03/2021 para incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II).

La séptima revisión del presente RIC se ha producido el 04/02/2022 para incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II).

La octava revisión del presente RIC se ha producido el 13/03/2023 para, incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II), para sustituir la mención a la Ley 2/1981 por el RDL 24/2021, para reflejar los cambios en los Puntos 20 b) y c), al constituirse la sociedad Thirsa Advisory con el propósito de prestar servicio en los encargos en los que THIRSA no pueda por objeto social, y en donde el Presidente, consejero Delegado y Director General de THIRSA, posee un 15% de las acciones, siendo los accionistas mayoritarios de Thisa Advisory los mismos que tiene THIRSA. Adicionalmente, también para modificar los Puntos 34 y 43. Ver Anexo II.

La nueva revisión del presente RIC se ha producido el 14/03/2024, para incorporar los cambios en el Grupo de influencia de THIRSA (Punto 1 y Anexo II), para modificar el cargo del responsable técnico de la actividad de tasación (Punto 3), para actualizar los datos del Código Ético (Punto 4), y para aclarar el punto 20 b).

3. Ni THIRSA, ni sus administradores ni sus directivos presentan relación alguna distinta del servicio de valoración y tasación con su Grupo de Influencia constituido por el mencionado grupo económico bancario, en su caso.

Las relaciones entre THIRSA y su Grupo de Influencia en cuanto a la realización de los encargos siguen las mismas pautas que los encargos recibidos de otros clientes.

En concreto, las líneas principales del proceso son las siguientes:

• Los encargos son recibidos por el Departamento de Operaciones de los Servicios Centrales de THIRSA que proceden a su asignación ateniéndose a los criterios generales de la sociedad (expresados en “Las reglas de Conducta” del presente RIC, artículo 35)
• Los encargos son realizados por la red de valoradores de THIRSA. Desde el Departamento de Operaciones de THIRSA, se efectúa un seguimiento continuo del estado de los encargos (fecha de visita, posibles incidencias, fecha prevista de envío del informe a Oficinas Centrales para su validación, etc)
• Los valoradores de THIRSA envían sus informes a las Oficinas Centrales para que éstos sean revisados y validados por el Departamento de Validación Técnica, cuya relación con el Departamento Comercial de THIRSA y con clientes se limita a la aportación de información sobre criterios y aspectos exclusivamente técnicos. Finalmente, la Dirección General velará para que el Departamento de Validación Técnica actúe de manera autónoma, ateniéndose a una actuación dirigida por criterios únicamente técnicos.
• A efectos informativos, la responsabilidad técnica de la actividad de tasación recae sobre el Director Técnico. Ver Anexo II
• Tras firma electrónica de los informes por un representante legal de THIRSA, el Departamento de Atención al Cliente y Operaciones se responsabiliza de enviar los informes en soporte electrónico al cliente y de imprimir y encarpetar los informes físicos para su envío, en su caso.

PRINCIPIOS Y OBJETIVOS GENERALES

 4.- El presente RIC asume el contenido del Código Ético aprobado por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, ATASA, (http://www.atasa.com), y respeta íntegramente las normas legales establecidas en la materia por el RDL 24/2021 de 2 de noviembre, de bonos garantizados, el real decreto 775/1997, de 30 de mayo, de régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, así como de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, y posteriores modificaciones, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras , y de la Circular del Banco de España 3/2014, de 30 de julio.

5.- THIRSA considera que es fundamental que todos sus informes, realizados por los profesionales y demás personas que presten sus servicios a THIRSA, gocen de plena confianza por parte de los usuarios directos de los mismos y de los restantes interesados en ellos.

Para ello, asume como imprescindible que esos trabajos hayan sido proporcionados por THIRSA disponiendo de la experiencia, habilidad profesional y juicio apropiados, a través de un ejercicio profesional que esté libre de toda influencia indebida o sesgo.

Con esa finalidad, se deberán respetar los siguientes principios éticos, que se desarrollan más adelante:

• Confidencialidad: THIRSA y los profesionales que le presten servicios mantendrán secreto profesional respecto a la información obtenida como resultado de sus relaciones profesionales y de negocios, y no revelarán dicha información a terceros sin la autorización expresa del cliente a menos que exista una obligación legal o profesional de desvelar esa información. Tampoco podrá utilizar la información recibida para su beneficio.
• Integridad: THIRSA y quienes le presten servicios serán directos y honestos en sus relaciones profesionales y de negocios y se guiarán por el mejor interés del cliente y, en el marco de la legislación del mercado hipotecario u otras que así lo exijan, por el interés público.
• Independencia y objetividad: la actuación de THIRSA y de quienes le presten servicios en el ámbito de su actividad de valoración se debe regir exclusivamente por criterios técnicos. THIRSA no permitirá que los conflictosde interés, la influencia indebida o la parcialidad anulen o dañen seriamente su independencia profesional.
• Competencia profesional: THIRSA dispondrá en todo momento de los medios técnicos y humanos necesarios para asegurar que sus clientes obtienen una valoración basada en la práctica más avanzada, la legislación aplicable, y las técnicas y metodologías más apropiadas al caso. Con el mismo fin mantendrá los conocimientos y habilidades profesionales adecuadas al ámbito de negocio en el que opere.
• Comportamiento Profesional: THIRSA y los profesionales que le presten sus servicios actuarán con diligencia en el cumplimiento de los encargos, respetando lo pactado y lo establecido legalmente, y los estándares propios de la profesión, tratando de evitar el descrédito de la profesión.
• Transparencia: el presente RIC estará a disposición de cualquier cliente que lo solicite y será difundido, para su conocimiento, por parte de los valoradores y personal en general.

ÁMBITO DE APLICACIÓN

 

6.- El presente RIC a que se refiere el artículo 21.2 del RDL 24/2021 de 2 de noviembre, de bonos garantizados, se aplicará a la tasación de bienes inmuebles que hayan de surtir efecto en el ámbito del mercado hipotecario, provisiones técnicas para compañías de seguros, patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones o que tengan como objeto atender encargos realizados por las entidades financieras, así como al resto de tasaciones donde la normativa exija la intervención de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

7.- El RIC afectará al comportamiento de los valoradores y técnicos que presten sus servicios a THIRSA, ya sea como empleados o como profesionales independientes, así como a los consejeros y altos directivos de la sociedad, miembros de sus órganos de control y, en general a todos sus empleados y colaboradores habituales. El cumplimiento del RIC se incorporará a los contratos de prestación de servicios profesionales que lleve a cabo THIRSA.

REGLAS DE CONDUCTA:

 Confidencialidad:

 8.- El principio de confidencialidad obliga a todos los valoradores (entendiendo por tales THIRSA y las demás personas sujetas al cumplimiento del presente RIC) a cumplir con las normas sobre secreto profesional contempladas en el artículo 11 del Real Decreto 775/1997 (Ver ANEXO I) y, con carácter general, a abstenerse de:

• Divulgar fuera de la empresa la información confidencial obtenida como resultado de las relaciones profesionales y comerciales propias del valorador, a menos que se disponga de la debida autorización específica, o que exista un derecho o deber legal o profesional para revelarlo; y
• utilizar información confidencial obtenida como resultado de relaciones profesionales y de negocio para su propio beneficio o el de un tercero.

9.- Un valorador habrá de mantener la confidencialidad incluso en su entorno social, y estar alerta para no incumplir inadvertidamente esa obligación con colaboradores, amigos o familiares.

10.- Un valorador también habrá de mantener la confidencialidad de la información revelada por los potenciales clientes.

11.- Un valorador habrá de mantener la confidencialidad de la información dentro de la empresa u organización empresarial.

La necesidad de cumplir con el principio de confidencialidad continúa incluso después de que haya finalizado la relación entre un valorador y su cliente o empleador. Cuando un profesional cambia de empleo o adquiere un nuevo cliente, el valorador tiene derecho a utilizar su experiencia previa. Sin embargo, el valorador no podrá usar o revelar ninguna información confidencial que haya adquirido o recibido como resultado de una relación profesional o de negocios anterior.

12.- THIRSA adoptará las medidas apropiadas para asegurar que el personal a su cargo respeta la confidencialidad debida.

13.- Los siguientes son ejemplos de circunstancias en las que un valorador puede ser obligado a revelar información confidencial o de casos en los que su divulgación resulta apropiada:

• La divulgación está permitida por la ley o está autorizado por el cliente o el empleador.
• La divulgación es requerida por la ley, como consecuencia, por ejemplo, de
  • la producción de documentos u otra presentación de pruebas en procedimientos de legales.
  • la divulgación a las autoridades públicas competentes, en especial al supervisor.
  • la divulgación a las autoridades responsables de sancionar las infracciones legales.

También puede haber un deber profesional o derecho de revelar, cuando no esté prohibido por la ley, por ejemplo:

• Para cumplir con la revisión confidencial de calidad de una organización profesional o para atender la investigación que pueda llevar a cabo una organización de esa naturaleza, siempre que en ambos casos quede asegurada la confidencialidad de ese proceso.
• Para proteger los intereses profesionales de un valorador en el marco de un procedimiento judicial, o para cumplir con normas técnicas y requisitos éticos exigibles.

14.- Al decidir si se divulga información confidencial los factores relevantes a tener en cuenta incluyen los siguientes:

• Si los intereses de todas las partes, incluidos los de terceros, pueden ser afectados o perjudicados.
• Si toda la información es conocida o relevante y, cuando la situación implica hechos o conclusiones sin fundamento, o información incompleta, el juicio profesional se utilizará para determinar el tipo de divulgación que se pueda realizar, en su caso.
• El tipo de comunicación que se espera y a quién va dirigida.
• Si las partes a las que se dirige la comunicación son los destinatarios adecuados.

15.- La obligación de guardar secreto profesional no afectará a los datos obtenidos en el curso de una valoración que no permitan la identificación del cliente o del bien valorado, en particular los dirigidos a la Administración (al Ministerio de Fomento (o al que lo sustituya) o al INE) para la confección de datos agregados, ni tampoco, por tanto, a los datos agregados que puedan darse a conocer con fines estadísticos o de estudios.

Integridad:

 16.- La integridad supone trato justo y veraz, de forma que el valorador nunca debe actuar de manera engañosa o fraudulenta. Así, no debe elaborar ni dar a conocer una valoración o cualquier otra comunicación acerca de una valoración si cree que:

• Contiene declaraciones o información que sean sustancialmente falsas o engañosas, o que han sido realizadas de manera imprudente o carente de justificación razonable.
• Omite u oculta información relevante que deba incluirse en la valoración.

Si el valorador se da cuenta de que ha sido asociado con una información de ese tipo, debe tomar medidas inmediatas para disociarse de esa información, por ejemplo, emitiendo una modificación de esa valoración o informe.

Tampoco debe utilizar afirmaciones falsas o engañosas, ni pretender disponer de cualificaciones o capacidades de las que carece, con la finalidad de obtener una valoración u otro tipo de encargos.

17.- Ni THIRSA ni los profesionales que le presten servicios de valoración darán a los clientes, salvo por necesidad plenamente justificada, ningún tipo de opiniones previas sobre el valor de tasación de un bien específico, tales como estimaciones o valoraciones orientativas, que pudieran posibilitar el arbitraje en la selección de un valorador.

Ello no afectará:

• A las tasaciones en sentido estricto, es decir, a las sometidas a los estándares generalmente aceptados (Orden ECO; IVS; EVS), ni a los posibles contactos que puedan establecerse con un cliente en el marco de un encargo de esa naturaleza.
• A las valoraciones estadísticas enmarcadas en la masiva de una cartera.
• A las valoraciones previas enmarcadas en una consultoría sobre un determinado proyecto u operación.
• A las estimaciones generales sobre los precios en un determinado entorno territorial ofuncional.

La prohibición afecta a cualquier modo de dar una opinión (sea por escrito o por teléfono; bajo encargo o sin él) siempre que se haga bajo la posibilidad (sujeta al juicio de un valorador experto suficientemente diligente) de que puede ser usada para arbitrar sobre el valor del bien de que se trate.

18.- Con la finalidad de asegurar el cumplimiento del punto precedente, THIRSA mantendrá un registro de las opiniones previas que, sobre el valor de un bien, haya podido facilitar a un cliente con posibilidad de arbitraje en la selección de quien vaya a prestarle el servicio de tasación. En ese registro se incluirán las razones que hayan justificado la necesidad de la emisión de esa valoración orientativa.

El Registro estará a cargo de la Dirección General y se informará regularmente al Consejo de Administración de su contenido.

En esos casos, THIRSA rechazará cualquier encargo de tasación sobre ese bien en los seis meses siguientes a la emisión de la valoración orientativa.

19.- Un valorador debe actuar conforme a la ley del país en que opere y, en particular, incluir en los informes de valoración todos los extremos exigidos por dicha normativa o por la práctica profesional más transparente; en especial, y cuando se trate de valoraciones dirigidas a las finalidades previstas en la orden ECO 805/2003, incluirá en sus informes todos los extremos requeridos por dicha norma.

Independencia y Objetividad:

 20.- Los valoradores pueden estar expuestos a situaciones que pueden perjudicar su objetividad e independencia de criterio. Cuando esas situaciones impliquen que el valorador no pueda razonablemente mantener una posición de independencia y quede menoscabada la objetividad de la valoración, debe rechazar o abandonar el encargo.

En particular, cuando concurran las circunstancias previstas en los artículos 6 y 13 del Real Decreto 775/1997 (recogidos en el Anexo I), los afectados por dichas normas deberán rechazar o abandonar el encargo de valoración de que se trate. Además, THIRSA actuará con la mayor diligencia para obtener de sus consejeros, altos directivos y profesionales las informaciones apropiadas para asegurar el cumplimiento de las incompatibilidades a las que se refieren las dos normas citadas.

Además de las incompatibilidades previstas legalmente:

a) Los directivos y empleados dedicados a labores comerciales no podrán actuar como

b) Ningún consejero de THIRSA con funciones ejecutivas prestará servicio profesional o laboral alguno de tasación en las empresas del Grupo de Influencia de THIRSA, recordando que THIRSA no presta servicio a su accionista.

En la revisión nº8, hay que hacer constar que se ha constituido la sociedad Thirsa Advisory, cuyos accionistas mayoritarios son los mismos de THIRSA, para dar servicio a encargos que no pueda realizar THIRSA por objeto social, y en la que el Presidente, Consejero Delegado y Director General de THIRSA, va a prestar servicios de gestión. Cabe mencionar que Thirsa Advisory no se dedica a la actividad crediticia ni a la promoción de inmuebles (Norma quinta. 9.a, Circular 3/2014 del BdE), y que THIRSA no presta servicio de  tasación para Thirsa Advisory ni a ninguna otra empresa donde los accionistas de THIRSA ejerzan el control. Por tanto, se concluye que no hay conflicto de interés, en este caso, respecto a la actividad del Presidente, Consejero Delegado y Director General de THIRSA en Thirsa Advisory.

c) Los consejeros de THIRSA con funciones ejecutivas comunicarán al Consejo de Administración de la Sociedad cualquier participación accionarial, directa o indirecta, que alcance el 10% en alguna empresa del grupo económico o de influencia de la Sociedad. En esos casos, el Consejo deberá decidir si mantiene la delegación de competencias en el consejero, en especial respecto a su ejercicio respecto a dichas empresas, si reduce su alcance o si son apropiadas otras medidas para evitar cualquier sesgo en los servicios prestados a dichas empresas.

En la revisión nº8, el Presidente, Consejero Delegado y Director General de THIRSA, ha comunicado al Consejo de Administración de THIRSA, que posee el 15% de las acciones de Thirsa Advisory, entendiendo el Consejo que no afecta a sus funciones en THIRSA, al no dedicarse Thirsa Advisory a la actividad crediticia ni a la promoción inmobiliaria (Norma quinta 9.a de la Circular 3/2014 del BdE), y al no prestar THIRSA servicio de tasación para Thirsa Advisory.

d) Las relaciones, por encargos de tasación, entre THIRSA y las empresas de eventuales grupos de influencia, se canalizará, sin perjuicio de las tareas que correspondan a los directivos de THIRSA, a través de los departamentos administrativos y comerciales de THIRSA.

e) Los empleados o profesionales implicados técnicamente en la actividad de tasación no podrán mantener contactos, relacionados con un encargo realizado a THIRSA, con aquellos empleados o directivos de una entidad bancaria o de una empresa dedicada a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios que se hallen implicados directamente en dicha tarea, a menos que se trate de empleados o directivos con competencias específicas en el análisis o la gestión de los riesgos a que se refiera el encargo.

21.- En otras circunstancias es imposible definir y prescribir todas las restantes situaciones en que un valorador puede quedar expuesto a factores que amenacen su objetividad. Algunas de esas amenazas son imposibles o muy difíciles de mitigar; cuando éste sea el caso, el valorador también debe rechazar o abandonar el encargo.

En otros casos, las amenazas potenciales a la objetividad pueden ser eliminadas o atenuarse mediante salvaguardas. Estas salvaguardas pueden incluir la divulgación adecuada de la amenaza a las partes interesadas y la obtención de su consentimiento para proceder a la valoración de que se trate. Si no hay salvaguardas satisfactorias para eliminar o minimizar una amenaza a la objetividad, el valorador deberá  rechazar o abandonar el encargo.

En especial, ni THIRSA, ni sus profesionales, aceptarán directrices, instrucciones, recomendaciones, presiones o informaciones relevantes de cualquier tipo de los clientes, en relación con la actividad de tasación y, particularmente, con el resultado de ésta. Se considera relevante cualquier información que pudiera orientar el resultado de la valoración, tales como, en los casos de valoraciones que puedan tener efectos frente a terceros distintos del propio cliente, la relativa al importe del préstamo que pudiera concederse para la adquisición o financiación del bien o la del precio pactado para la compraventa futura del bien.

22.- Ejemplos de otras situaciones que podrían suponer una amenaza en las que cabría valorar la adopción de salvaguardas para eliminar o evitar cualquier posible percepción de sesgo incluyen:

• La valoración del mismo activo a favor del comprador y el vendedor de una misma transacción.
• Peticiones de la misma valoración por dos o más partes que compiten por un mismo fin.
• La petición de una valoración por parte de un prestamista cuando se está dando asesoramiento también al prestatario.
• La realización de una valoración con efectos sobre terceros cuando el valorador tiene otras relaciones comerciales con el cliente que le ha encargado la valoración o que está interesado en ella por otras razones.
• El suministro de valoraciones reiteradas del mismo activo; o
• la actuación de un valorador al servicio de parte interesada y como experto en un mismo asunto.

La medida en que cualquiera de los ejemplos anteriores comprometa la objetividad del valorador dependerá de las circunstancias de cada caso; dependerá, por ejemplo, del propósito de la  valoración, de los objetivos del cliente y de la viabilidad de eliminar o reducir la amenaza a la imparcialidad a un nivel aceptable. En algunos casos la implicación previa en un inmueble no presenta ninguna amenaza a la objetividad y, por el contrario, el conocimiento que proporciona permite aumentar la capacidad del valorador para dar una opinión rigurosa e imparcial.

23.- Para decidir si una situación de este tipo crea una amenaza no salvable a la objetividad, un valorador debe reconocer que con frecuencia otros consideran o pueden considerar que en esa situación existe la posibilidad de un sesgo. Habrá situaciones en las que la implicación actual o pasada con el activo a valorar pueda dar lugar a una percepción de esa naturaleza en terceros. En esos casos, la divulgación de esa participación en el alcance del trabajo y en el informe puede ser un medio eficaz para evitar cualquier percepción de parcialidad.

24.- Ejemplos de otras salvaguardas para evitar o reducir el sesgo o la percepción de sesgo pueden incluir:

• Asegurarse de que el valorador y todos aquellos que participen en la valoración son funcional y operativamente independientes de los departamentos que prestan servicios potencialmente conflictivos dentro de la misma empresa; y
• desvelar cualquier relación que le proporcione ingresos de un cliente al tercero que pueda soportar los efectos de la valoración.

25.- Cuando se trata de valoraciones recurrentes de un mismo activo o cliente, como posibles salvaguardas de la imparcialidad podrían indicarse las siguientes:

• Proporcionar una revisión periódica de las valoraciones por un valorador ajeno al activo o al cliente.
• Cambiar periódicamente al técnico responsable directo de la valoración y/o supervisión.

26- Si un valorador considera que la divulgación de la causa de la amenaza puede contribuir a resolver o mitigar el conflicto de interés, deberá tener cuidado de no incumplir el Principio de Confidencialidad. Si la implicación anterior con un activo  o con una parte interesada en él no puede ser divulgada a otro cliente sin violar el deber permanente de  confidencialidad, el encargo debe ser rechazado.

27.- Si un valorador considera que una amenaza a la objetividad se puede eliminar o mitigar realmente mediante un acuerdo con dos o más partes con posibles conflictos de interés, se asegurará de que las partes están adecuadamente informadas y son conscientes de las posibles consecuencias de su consentimiento a que la tarea sea realizada por ese valorador. La obtención de ese consentimiento no exime al valorador de la obligación de cumplir con este Código.

28.- Un valorador no debe aceptar un encargo de tasación si tiene emitida alguna opinión de valor previa, con antigüedad menor a seis meses, sobre el activo.

29.- Los honorarios de THIRSA responden a criterios de envergadura de los trabajos de valoración solicitados. En el caso de las entidades financieras y clientes recurrentes, normalmente existen tarifas preestablecidas.

La tarificación para el Grupo de Influencia responde a los mismos criterios expuestos en el párrafo anterior.

30.- Las remuneraciones de los directivos y/o administradores de THIRSA, así como las de sus empleados, no están vinculadas a los resultados de las personas físicas o jurídicas de su Grupo de Influencia.

31.- El valorador no debe basarse en información de parte sin  confirmarla previamente, a menos que establezca y desvele que tal información de parte constituye una restricción que condiciona la tasación. Igual regla cabe aplicar a la aceptación de hipótesis, si bien en este caso, además, el valorador no deberá aceptar hipótesis que difícilmente puedan cumplirse en un tiempo razonable.

Toda valoración deberá justificar razonadamente y desvelar de la manera más sencilla y comprensible las hipótesis y criterios que sirven de base para dicha valoración.

Competencia profesional:

 32.- THIRSA actuará en todo momento, respecto de cualquier encargo de tasación:

• Disponiendo del adecuado conocimiento del mercado en el que se comercialice el bien a valorar, de acuerdo con lo previsto en la Disposición adicional segunda de la Orden 805/2003, asegurando el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables tal y como exige la disposición citada anteriormente; y
• manteniendo los restantes conocimientos y habilidades profesionales en la medida necesaria para garantizar que los clientes reciben un servicio profesional diligente y
• Evaluando de manera continuada el desempeño de los profesionales que prestan servicios de tasación, a cuyo fin mantendrán para cada uno, no sólo los del expediente personal a que se refiere el artículo 12.1 puntos 1 y 2 del RD 775/1997    (Ver   ANEXO   I),    sino    también    información   que    refleje    sus conocimientos y experiencia debidamente actualizados.

• Asumiendo los estándares profesionales que, sobre medios técnicos y humanos, aprobó en julio de 2013, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) (https://www.asociacionaev.org)

Un servicio profesional competente requiere el ejercicio de la autonomía técnica propia de todo facultativo en la aplicación del conocimiento y de las habilidades profesionales a dicho servicio.

33.- El mantenimiento de la competencia profesional requiere una conciencia continua y una comprensión de la relevancia de la evolución técnica, profesional y empresarial. Un continuo desarrollo profesional permite a un valorador desarrollar y mantener sus capacidades para actuar de manera competente en un entorno profesional.

La diligencia incluye la responsabilidad de actuar de acuerdo a los requisitos de un encargo, con prudencia, en profundidad y oportunamente.

34.- THIRSA habrá de tomar medidas razonables para garantizar que las personas que trabajan bajo su autoridad, o que le prestan su colaboración, tienen una capacidad profesional y una formación adecuadas, y que soportan siempre, sea cual sea el ámbito o alcance de su trabajo,  una supervisión o control apropiados.

THIRSA dará instrucciones a sus valoradores para que, cuando éstos no tengan el conocimiento y la experiencia adecuados para llevar a cabo competentemente la valoración que se le ha asignado, promueva la complementariedad con otros técnicos o procedan a rechazarla.

THIRSA valora bienes de toda naturaleza a nivel internacional de acuerdo a su objeto social, salvo en Estados Unidos de América y Canadá.

El Departamento de Operaciones de THIRSA, a través del cual se canalizan los encargos, conoce dicho objeto social y rechaza encargos que no se ajustan a éste.

Por otro lado, cuando concurren circunstancias excepcionales de cualquier índole, el Departamento de Operaciones consultará con la Dirección General si el  encargo puede ser aceptado.

35.- Los encargos son recibidos por el Departamento de Operaciones, que los asigna de manera centralizada y aleatoria entre aquellos valoradores que cumplan los criterios previamente definidos por la Dirección al Departamento de Operaciones en cuanto a ámbito geográfico de actuación de los valoradores, su capacitación para atender según qué tipo de encargos, disponibilidad y grado de cumplimiento del presente reglamento.

En cualquier caso, dicha asignación es independiente del cliente que realiza el encargo.

Comportamiento Profesional:

 36.- Que implica actuar con la diligencia debida al caso, entregando el trabajo puntualmente de acuerdo con lo pactado o establecido legalmente, y con los estándares propios de la profesión. Actuar siempre en beneficio del interés general y evitar cualquier clase de descrédito de la profesión forman parte también de  este modo de comportamiento.

37.- Antes de aceptar un encargo, THIRSA se preocupará de recibir las oportunas instrucciones del cliente sobre la naturaleza del trabajo (trasladándolas, a su vez, al valorador al que se asigne el trabajo) y, antes de entregarlo, verificará que el alcance de la valoración se corresponda con lo pedido.

38.- Un comportamiento profesional incluye la aceptación de la responsabilidad de actuar a favor del interés público, sin perjuicio de tener en cuenta la naturaleza del encargo que reciba. También existe la necesidad de considerar los efectos sobre terceros interesados de las decisiones profesionales. Si bien las necesidades del cliente normalmente son de suma importancia, un valorador debe evitar aceptar cualquier encargo o servicio de tasación que pueda ser perjudicial para los intereses del público en general, y que podrían desacreditar su propia reputación y la de la profesión en general.

39.- En la comercialización y la promoción de sí mismos y de su trabajo, los valoradores no pondrán la profesión en descrédito, y serán, en todo caso, honestos y veraces, de forma que:

• No harán afirmaciones exageradas sobre los servicios que pueden ofrecer, las calificaciones que poseen, o la experiencia que han adquirido.
• No harán referencias denigrantes o comparaciones sin fundamento con el trabajo de otros.

40.- Comportamiento profesional apropiado implica también actuar  con responsabilidad y cortesía en todas las relaciones con clientes y el público en general y dar respuesta rápida y eficaz a todas las peticiones y encargos o quejas.

Un valorador debe evitar:

• Cualquier acción que pueda desacreditar la profesión, evitando aquellas que un tercero razonable e informado, pudiera considerar como tales.
• Ofrecerse al cliente para prestar sus servicios personalmente, sin impedimento de que ofrezca los servicios de THIRSA que, a su vez, designaría valorador.
• Establecer comunicación directa con los clientes en relación al valor del bien cuya valoración le ha sido encomendada.

41.- Ni THIRSA ni las personas que le presten servicios profesionales aceptarán ningún tipo de regalos o favores de los clientes con motivo del trabajo que realicen o puedan realizar para ellos, salvo que puedan calificarse de insignificantes. En particular, no aceptarán ningún tipo de obsequio en efectivo.

42.- Cuando un valorador contrate los servicios de colaboradores para un trabajo determinado, deberá asegurarse de que cuentan con la capacidad apropiada y destacar su grado de participación en el trabajo.

43.- Los accionistas, consejeros y directores generales de THIRSA no prestarán servicios a THIRSA como profesionales tasadores.

CUMPLIMIENTO DEL RIC:

44.- THIRSA deberá respetar estrictamente las reglas de conducta establecidas en este Reglamento y exigirá a los profesionales que les presten sus servicios, análogo respecto de las que les afecten.

45.- A fin de asegurar el perfecto conocimiento y cumplimiento de sus disposiciones, el presente Reglamento será divulgado entre todos los empleados y profesionales que presten sus servicios a THIRSA y se requerirá la acreditación de su conocimiento en su expediente personal.

THIRSA evaluará de manera continuada el cumplimiento de las presentes reglas de conducta de los profesionales que prestan servicios de valoración, investigando y resolviendo cualquier queja que pueda recibir el Servicio de Atención al Cliente de THIRSA sobre ellos. Dicha evaluación será igual de importante que la del desempeño técnico de los profesionales a la hora de mantenerlos activos en THIRSA. En concreto, en el caso del primer incumplimiento del RIC por parte de dichos profesionales, THIRSA comunicará al profesional por escrito dicho incumplimiento con el contenidonecesario para su recordatorio y comprensión sobre la falta cometida, así como advirtiendo de las posibles penalizaciones aplicables en caso de reincidencia. El profesional deberá acusar recibo de dicho escrito. En caso de reiterarse dicho incumplimiento, THIRSA lo comunicará por escrito al profesional informando de que se procederá a una merma en el número de encargos durante un tiempo determinado. El porcentaje de reducción de encargos puede alcanzar el 100% en el caso de detectar THIRSA mala fe por parte del profesional. El Consejo de Administración definirá dicho porcentaje y duración de la penalización que puede llegar a imponerse con carácter indefinido.

En el caso de empleados sujetos a relación laboral, el cumplimiento del presente Reglamento se exigirá en ese mismo ámbito y las penalizaciones aplicables serán, en estos casos, las previstas en el Estatuto de los Trabajadores. En concreto, se considerará el primer incumplimiento de las reglas del RIC como falta leve que se resolverá enviando THIRSA al trabajador escrito informando de dicho incumplimiento y con el contenido necesario para su recordatorio y comprensión sobre la falta cometida, así como advirtiendo de las posibles penalizaciones aplicables en caso  de reincidencia. En caso de reiterarse dicho incumplimiento, THIRSA lo tipificará como falta grave que será comunicada por escrito al trabajador informando de que se procederá a una suspensión de empleo y sueldo de uno a diez días. En caso de detectar THIRSA mala fe por parte del trabajador, se considerará el incumplimiento como falta muy grave, que será comunicada al trabajador por escrito imponiendo sanción de once días a dos meses de suspensión de empleo y sueldo, pudiéndose determinarse el despido. El Consejo de Administración definirá el número de días de suspensión de empleo y sueldo, así como el despido del trabajador, en su caso.

46.- El Consejo de Administración se encargará, de manera continua, de velar por el cumplimiento de las disposiciones del RIC y, en particular, la eficacia del presente Reglamento en la preservación de la independencia de THIRSA, para lo cual llevará, a través del SAC, un registro de amenazas y valoraciones previas y realizará un informe anual de conducta encaminado a evaluar la eficacia del RIC.

ANEXO I

 PARTICULARES DEL REAL DECRETO 775/1997, DE 30 DE MAYO, SOBRE EL RÉGIMEN JURÍDICO DE HOMOLOGACIÓN DE LOS SERVICIOS Y SOCIEDADES DE TASACIÓN:

 ARTÍCULO 6 – INCOMPATIBILIDADES DE LAS SOCIEDADES DE TASACIÓN

 Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, las sociedades de tasación no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación.

En particular, deberán abstenerse de valorar los bienes, empresas o patrimonios propiedad:

a) De la propia sociedad de tasación o de sociedades que pertenezcan a su mismo grupo.

b) De sus accionistas, si participan directa o indirectamente en su capital social o dispongan, en virtud de acuerdos celebrados con otros accionistas, de derechos de voto en un porcentaje superior al 10 por 100.

c) De sus administradores, directivos o asimilados.

d) De los familiares de las personas citadas anteriormente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.

e) De instituciones de inversión colectiva en las que tengan inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al mismo grupo que la sociedad de tasación.

f) De fondos de pensiones en los que tengan inversiones o cuya gestora pertenezca al mismo grupo que la sociedad de tasación.

ARTÍCULO 10 – INCOMPATIBILIDADES DE LOS SERVICIOS DE TASACIÓN

 Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, los servicios de tasación no podrán valorar bienes propiedad de personas físicas o jurídicas con las que no puedan razonablemente mantener una posición de independencia que menoscabe la objetividad de la tasación.

En particular, deberán abstenerse de valorar los bienes propiedad:

a) De la propia entidad de crédito a la que pertenezcan o de sociedades que formen grupo con aquélla.

b) De los accionistas de la entidad de crédito a la que pertenezca el servicio de tasación, siempre que aquéllos participen directa o indirectamente en su capital social o tengan derecho de voto en un porcentaje superior al 1 por 100.

c) De los administradores, directivos o asimilados.

d) De los familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad de las personas citadas en las dos letras anteriores.

ARTÍCULO 11- OBLIGACIONES DE SECRETO

1.- Las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito con servicios de tasación homologados estarán especialmente sujetas al cumplimiento de los deberes de secreto profesional. En su virtud, no podrán revelar a terceros distintos de sus clientes:

a)Las informaciones que les hayan sido confiadas con motivo de la solicitud de la valoración.

b) Las informaciones que se refieran a las circunstancias personales o económicas sobre el uso o explotación a que esté dedicado el objeto de la valoración.

c) El resultado de la valoración.

2.- No obstante lo previsto en el número anterior, así como de lo dispuesto en la normativa relativa a los datos que deben constar en el informe de tasación, las sociedades y servicios de tasación podrán revelar dichos datos:

a) A las entidades que hayan sido mandatarios de sus clientes para el encargo o entrega de la valoración.

b) A los propietarios de los bienes, empresas o patrimonios objeto de valoración.

c) Al Banco de España, a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y a la Dirección General de Seguros para el ejercicio de sus funciones de supervisión y para la elaboración y publicación de estadísticas relacionadas con sus funciones.

3.- Los administradores, directores y asimilados de las sociedades de tasación y entidades de crédito con servicios de tasación, los profesionales que ejerzan actividades de valoración para las mismas, así como el resto del personal contratado, no podrán usar en beneficio propio ni revelar a terceros las informaciones que conozcan como consecuencia del ejercicio de su actividad en virtud del contrato celebrado con dichas sociedades y entidades con servicios de tasación.

ARTÍCULO 12 – OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES

 1.- Las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito con servicios de tasación homologados deberán:

1º.- Contar con un registro interno en el que habrán de inscribir los profesionales con que cuenten para prestar los servicios de tasación. Dicho registro contendrá, al menos, los siguientes datos:

a) Identificación del profesional

b) Acreditación de su titulación y de su relación profesional con la entidad.

c) Historial profesional que acredite su experiencia en la actividad de tasación.

2º.- Presentar en el Banco de España:

a) Copia compulsada del título o documento de inscripción en el Colegio correspondiente de los profesionales vinculados.

b) Historial de los mencionados profesionales.

c) Documento justificativo de la relación profesional entre la entidad y dichos profesionales.

d) Las bajas de los mismos, así como sus sustituciones, con los documentos correspondientes.

ARTÍCULO 13.- INCOMPATIBILIDADES DE LOS PROFESIONALES

1.- Sin perjuicio de lo establecido en otras normas específicas, los profesionales que ejerzan actividades de valoración para sociedades de tasación homologadas y en los servicios de tasación homologados de las entidades de crédito no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas con las que el profesional no pueda razonablemente mantener una posición de independencia, en menoscabo de la objetividad de la tasación.

En particular, deberán abstenerse de participar en las valoraciones de los bienes, empresas o patrimonios siguientes:

a) Aquellos sobre los cuales estén interviniendo profesionalmente mediante la formulación de un proyecto o mediante la dirección o colaboración en la dirección de las obras.

b) Aquellos que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o a sociedades en las que dichas personas ejerzan el control.

c) Aquellos que sean propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliarias en las que tengan inversiones cualesquiera de las personas mencionadas en la letra anterior.

2.- Los profesionales vinculados no podrán prestar sus servicios como tasadores a ninguna entidad de crédito o sociedad de tasación distinta a la que pertenezcan, salvo los adscritos a servicios de tasación, que podrán tasar bienes para sociedades integradas en el mismo grupo que la entidad titular de dichos servicios.